TAHLİYE DAVASI

Medeni Kanınun’un kabulünün yıldönümü her yıl şubat ayının 17’sünde kutlanır. 1926 senesinde TBMM’de Medeni Kanun kabul edilerek, kadın ve erkeği eşit konumda kabul ederek, haklar ve kanun karşısındaki konumları, çağının çok ötesinde ilerici bir kanun olarak kabul edilmiştir. Bu kanunun taşınmazdan kaynaklanan kira ve tahliye davalarını bu hafta konu alacağız.

Kanun, kiracıya ve kiraya verene bi kısım hak ve borçlar yüklemiştir.

Kiracının borcu, oturduğu evi özenle korumak, çalıştığı dükkanı temizce kullanmak, zarar gelmesini önlemek ve mülk sahibine her ay düzenli olarak kira bedelini ödemektir.

Kiraya verenin borcu ise, o mülkü kiracının kullanımına sağlamak, gerekli tadilat masraflarına katlanmaktır.

Kiracının kira bedelini ödeme borcu, kira sözleşmesiyle aylık olabileceği gibi dönemlik veya senelik de olabilir. Bu borç, genellikle kira sözleşmesinin kurulduğu tarihten itibaren aylık dönemler halinde ödeme borcunu içerir.

Kiracı her ay kira bedelini, mal sahibinin banka hesabına yatırmak zorundadır. Bu ödemelerde gecikmesi, aksatması veya ödeme yapmaması halinde kiraya veren kiracıyı bu yerden çıkarma (tahliye) hakkına kavuşur.

Ancak kiracının tahliyesi için bir takım kural ve usuller vardır.

Örnek vererek gitmek gerekirse; Domaniç’te bir ev sahibi, kiracısı kirayı ödemiyor diyerek tahliye davası açmıştır. Öncelikle ev sahibinin dava açmadan önce Noter vasıtasıyla, 2 ayrı ihtarname çekmesi gerekirdi. Noterden ihtarname çekmeden kiracının, Mahkemeden tahliyesi istenemez. Bu ilk haklı ihtarlarda, ödenmeyen kira bedelinin ödenmesi, aksi takdirde tahliye davası açılacağı ihtar edilmelidir. İkinci haklı ihtarda ise kira kontratına son verildiği, belirli bir süre içerisinde mülkü terk etmesi ve ödenmeyen kira parasının ödenmesi ihtar edilmelidir. Bu ihtarnamelerin de belli süreleri vardır. Kira dönemi içerisinde çekilmesi gereken Noter ihtarında kanunun öngördüğü süreye uyulmazsa dava usulden reddedilir.

Kiracı, kendisine gelen ihtarnamelere cevap vermez, ödeme yapmaz, itiraz etmez ise mülk (taşınmaz) sahibi evin bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açabilir. Ancak benim önüme gelen davada, ev sahibi ihtarname çekmeden dava açmıştı. İhtarname çekmek usulen zorunlu olan bir gereklilik olup, ihtarname çekmeden tahliye davası açıldığı takdirde dava reddolunur.

Tahliye davası açmak için bir diğer yol ise, icra takibi yapmaktır. Tahliye talepli ve kira alacağına ilişkin bir icra takibi yapılarak borçluya ödeme emri gönderilmelidir. Bu ödeme emrinde kiracıya 7 günlük ve 30 günlük süre verilmelidir. 7 gün içerisinde bir itirazın varsa dilekçe ver veya ödeme yap; ödeme yapılmazsa kira sözleşmesinin feshedileceği 30 gün içerisinde kira borcu ödenmezse evin tahliye edileceği emrini içeren ödeme emri gönderilmelidir. Bu kurala da ev sahibi tarafından uyulmadığından, müvekkile karşı açılan tahliye davasında, ev sahibi açmış olduğu davayı kaybederek, mahkeme masrafı ve vekalet ücretinden sorumlu oldu.

Görüldüğü gibi, kanunun zorunlu kıldığı yükümlülükleri yerine getirmeden veya hukuki yardım almadan girişilen işlemlerden zararlı çıkma ihtimali vardır. Yapılması gereken kanunu bilmek ya da bir avukattan yardım almaktır. Aksi halde zararlı çıkabilirsiniz.